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时间:2020-01-09 00:48:40 来源:东星资源网

杭城下一个“焦点”?! “文一西路沿线房产价值走向”探索和分析  2012年11月,房产大佬富力集团连砸重金高调竞得文一西路未来科技城两宗要地,占地面积近14公顷,动静之大瞬间引爆城西,由此引发了人们对于“文一西路沿线”这一区块价值变化趋势的深入思考。

文一西路——政府规划杭城西进核心主脉,潜在价值不容小觑;
另一方面,由于开发时间较短,未来版图全景呈现尚待时日,在普通人眼里似乎如地铁5号线一样虽充满诱惑但始终遥不可期。

那么,“预期”到底如何,达到预期目标的“时间”又须多久,这是众多开发商、购房者、以及投资者最为关注的。文一西路,一场全新的“价值运动”正如火如荼,让我们一起关注……  政府规划:定位大城西发展核心主轴 俯瞰**主城和近郊版图,除主城核心区外,已有钱江新城中央商务区、**经济开发区、下沙高教园区、以及临平新城等成熟化城市功能板块,而随着2005年底文一西路的建成通车,以文一西路为核心主轴的**大城西格局取得了翻天覆地的变化。

根据2011年4月1日颁布的《**城西科创产业集聚区发展规划》,**城西科创产业集聚区将形成以文一西路—临余公路和地铁5号线—余临轻轨为发展主轴,以**创新基地和青山湖科技城为建设核心的城市示范区,届时将起到环**湾地区乃至全省在长三角区域的重大战略地位。

通过《规划》可知,建成后的大城西总体格局将是涉及西溪、闲林、仓前、**镇、青山湖等多个板块的科创产业集聚区,以高等教育、高尚居住等为基础,重点发展研发服务、工业设计、电子商务、服务外包、总部基地等现代服务业,成为体现地方丰富人文内涵、适宜科技创新与人类居住、具有灵动艺术气质的城市示范区。

表1  “十二五”开发建设**创新基地区块一览表 序号 开发建设区块名称 面积(平方公里) 位置 开发导向 1 高等教育区块 1.5 **常二路,南至**路,西至良睦路,北至宣杭铁路 建设教学应用型、研究型高教园区(省委党校、理工大等) 2 高层次人才创新区块(海创园) 4.7 **绕城高速公路,南至文一西路,西至绿汀路,北至**塘河 国内外高层次人才创业孵化器,开展现代服务业和战略性新兴产业领域创新创业。

3 电子商务、工业设计和服务外包区块 4.9 沿文一西路南北两侧,**常二路,南至水乡北路,西至绿汀路,北至红卫北路 电子商务、工业设计、物联网、服务外包等(阿里巴巴、恒生科技等) 4 **总部金融区块 2.3 ****东路,南至杭徽高速公路,西至**西路,北至**北路 总部基地、创新型金融、金融业公共后台服务基地等 5 研发产业化区块 1.5 **东西大道,南至**塘河,西至南苕溪,北至15省道 新型电子信息、新材料、生物等战略性新兴产业 6 创新基地配套服务中心区块 4.3 **绿汀路,南至荆余路—余常路,西至城东路,北至水乡北路—文一西路 高端商务服务、金融、商业、健康服务、生活居住等   重头项目强势入驻,“美好预期”平地而起 如果说政策背景描绘了文一西路沿线发展的美好“预期”,那么,去年至今各类重头项目的强势 入驻,则为该预期的实现加了一剂催化剂。

截至目前,包括省委党校、**师大、理工大、浙一医院分院、海创园、恒生科技、阿里巴巴、西溪印象城、沃尔玛、英皇影视文化村、蓝德综合体等重点工程纷纷落户文一西路,可以看到,《规划》中提到的围绕文一西路主轴的三大核心区块——高等教育区、高新产业园(西溪科技岛)、高层次人才创新区(海创园)已经初具雏形。

《每日商报》在一篇名为《大城西变局》的报道中提到,文一西路沿线或将成为未来城西的“钱江新城”,前景无可限量。

  商地出让源源不断,房产大佬重金押宝 据,2011年4月至2012年10月**文一西路两侧成交土地约37宗,成交面积约100公顷,成交地块中除7宗涉及住宅用地外,其余均为商业用地,成交楼面价最高至6500元/方以上,包括恒达、文发、升华、**、富力、融创等实力地产最终角逐到手。今年下半年区域内出让地块有限,却依旧多次吸引**、万科、建工、华元、金地等房产大鳄到场争抢,文一西路价值热度火速飙升。

    从去年4月至今的土地出让情况可以看到,居住用地成交宗数仅占19%,成交楼面价均在5000元/方以上,远远高于商业用地及居住用地历史成交价。可见文一西路宅地集中迸发期已过,后续出让将以商业用地为主。至此,文一西路沿线已经告别传统意义的“近郊居住区”定义,将逐渐迎来繁荣的后商业时代。

  住宅供应迸发,区域传统价值定位打破     从以上对于近两年内的土地出让情况的分析可见,后续宅地供应呈骤减趋势,此后新加入的项目对目前住宅市场格局的分布影响不大,因此要研究文一西路整个区域未来住宅市场走势,只需以现有楼盘格局分布为对象即可。

目前,对于文一西路两侧而言,恰逢住宅供应集中爆发期,主要涉及西溪五常板块、闲林板块、仓前板块、中泰板块和老**板块,各板块楼盘供应类型主要以刚需为主,加之少量高端项目。近年来,区域内住宅市场的飞速发展很大程度上促进了大城西西进的步伐,同时也作为文一西路两侧区域价值的试金石,无论是西溪风情、西溪蝶园、溪上玫瑰园等高端项目,还是闲林山水、岸上**等刚需楼盘,它们的率先加入验证了区域潜力价值之大。另一方面,根据《规划》,文一西路一跃成为城西科创区的核心主脉,必然对今后区域内住宅市场的发展起到很大程度的改变,各板块价值的变化趋势也必随之发生巨大的变化。

  1、西溪五常板块:供给稀缺,商业空白迅速填补 该板块依托西溪湿地的自然生态优势,绿城、大华、华元、坤和等知名开发商纷至沓来,近年来开发了溪上玫瑰园、西溪风情、西溪玫瑰、西溪里、昆仑府、翡翠城等多个高端及改善性项目,成为文一西路沿线高端项目进驻最多的板块,以“适宜人居”为名片带动了周边楼市的苏醒和崛起。

供给分析:区块内今年以来较为活跃的楼盘为翡翠城、蒙卡岸、爱丁郡、西溪郡、美林公馆、富越·香溪等,由于大部分楼盘开工时间相对较早,多楼盘供应接近尾声,同时受区块生态环境承受能力的约束,近两年宅地成交不多,预计后续不会有大量新盘加入,总供给稀缺。

    现状分析:知名房企和生态优势,使得该板块楼市价格较其他板块而言相对偏高,客户定位主要为周边改善性的中高端群体;
另一方面,由于目前商业生活配套单一,较难满足现代化购物要求,加之定价较高,不具性价优势,很难普遍性吸引年轻一族加入。

发展趋势:文一西路的兴盛对于该板块的最大影响即“填补商业空白”,据悉位于五常大道的21万方西溪印象城将于2013年4月18日正式开业,定位为休闲、时尚、潮流的全国首家生态型购物中心,成为城西富有核心辐射能力的四大商业综合体之一。西溪印象城的重磅进驻,无疑带动板块内其他商业体的联动发展,而从根本上解决了该区块的传统硬伤。因此,有商业做依托,加之难得的生态条件,预计后续板块内住宅价值必将飞速攀升。

  2、老**入口区块:临近文一西路,直享主脉一线繁华 如果说文一西路兴起对于五常西溪板块的影响是根本性的,那么对于老**入口区块而言,影响则是最直接的。广大·同城印象、大华·海派风范、金都·西花庭、莱骏·泊悦府等品牌开发商集中进驻于此,其中同城印象和海派风范直面文一西路,成为整个文一西路上难得的沿线住宅项目。

供给分析:从交付时间可以看出,本区块内2013年和2014年为住宅供应高峰期,户型以100方左右为主,以及少量130以上大户型,目前成交均价基本维持于9500元/方左右,因此未来两年内同类型房源供应量较为密集,有一定的竞争压力。

需求分析:该板块相对而言体块较小,楼盘分布集中,具有双享老**和文一西路繁华的特殊优势,近年来受到同城印象30万方大型社区的促进和带动,在加入海派风范、西花庭等品质大盘后,逐渐形成一处独特的新兴板块,因其地段带来的直接利好不断吸引文一西路上的新**人加入其中(例如淘宝网员工),一次次的开盘热销证明区块内需求极其旺盛。

发展趋势:从文一西路目前项目进驻情况看,未来两年内将有更多的产业、企业及各类商业落户于此,以此带来的客户需求继续大量释放 。而对于该类客户而言,受到性价及交通条件的影响,文一西路直达楼盘对于他们的吸引始终是最大的;
同时附近诸如西溪国际广场等商业综合体的不断加入,也将最直接地为该板块楼盘带来家门口的繁华商业体。因此,未来两年内该区块楼市或将迎来供需两旺的异常繁荣时期。

  3、闲林、仓前、中泰板块:供应量庞大,未来科技城住宅供应主力军 放眼整个文一西路沿线区域,五常板块因其自然条件限制而定位为低密度居住区;
仅靠文一西路两侧根据《规划》定位为高等教育、研发服务、电子商务等功能的科创集聚区,严格控制居住用地;
而老**板块主要承担了本地客户群体,目前基本没有新盘;
以上提到的以同城印象为代表的老**入口区块因地段稀缺,楼盘数量有限,供应量也将于一年后消耗殆尽。

那么,根据《规划》,区域内后续发展所带来的庞大客户群体将去何方?毫无疑问,闲林、仓前、中泰板块目前而言庞大居住承载体将发挥关键性作用。

从目前区域数据看,围绕文一西路和02省道两侧的楼盘供给量远远大于需求量。据**房产信息网显示:截止2011年11月1日,本区域内商品房可售套数为6910套,截止2012年11月26日,本区域内商品房可售套数为8223套。可见,本年度在楼市相对回暖的条件下,区域总供给不减反增,足见整体供需关系的严重失衡。而通过透明网数据了解到,区域内庞大的库存量主要集中于闲林、仓前、中泰板块,涉及近20个楼盘。

因此,从短时间看,此三板块的供给压力巨大,竞争最为激烈。而后续随着未来科技城的不断迈进和迅速发展,西溪五常板块、临近文一西路等楼盘的供给量将逐渐消耗而不断减少,此后所带来的庞大客户群必然填充区域内来自闲林等剩余的楼盘供给。届时融合工作、购物、娱乐、居住为一体的规划中**创新基地也将初具规模,逐渐进入正轨。

  通过以上的分析,两三年后,文一西路沿线的全新版图似乎已经心中有数,区域“预期”远远超乎普通人的想象,这也是“房产大佬重金押宝”以及“国际性商业巨头强势进驻”的深层次原因。毫无疑问的是,这场风风火火的“价值运动”已经势不可挡的跃上屏幕了,所有忠实“文一西路”的伙伴们,早已心潮澎湃!   本文来自https://www.zaidian.com/

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